浅谈适用经济型绿色住宅小区工程造价控制要点

在公众的理解中，绿色建筑往往是高工程造价的产物。但通过规划、设计、施工等全过程工程造价控制，可以有效降低绿色建筑的工程造价。本文结合镇江某综合低能耗示范住宅小区项目的工程造价控制实践， 就全过程工程造价各阶段的控制要点进行探讨。 暖通-空调-在线

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根据《绿色建筑评价标准》GB/T50378的定义，绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。在适用经济型绿色住宅小区的规划建设中，主要从“四节一环保”角度对适用型技术体系进行经济性比较与造价控制。

1.2 全过程造价控制（whole process cost control）

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全过程造价控制是指为达到建设项目在整个生命周期内资源消耗最低为目的， 从项目可行性研究开始到项目竣工完成以及运营维护的全过程的各个阶段， 运用技术、经济、织、管理等措施而实施的一系列基于合理控制工程造价的活动的总和。适用经济型绿色住宅小区工程造价控制的全过程包括了从项目规划方案、项目设计、施工招标、项目施工、项目结算、运营维护等的全过程。

首先， 项目的工程造价与建设的规模和所消耗资源的价格有关。项目建造的规模对应的资源消耗量与价格是影响工程造价的主要因素之一。可用式（1）表示。

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其中C表示项目造价，S表示资源消耗量，P表示资源的价格，函数关系如图1所示。

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住宅小区建设的目的是为居民提供舒适、健康的居住环境，因此，在一定的规模与适用性条件下，如何在全生命周期内降低资源的消耗，是工程造价控制的重要内容，在项目建设与运营的各个阶段都需要围绕降低资源消耗来进行技术、经济等方案选择，以有效控制工程造价。

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其次，项目的工程造价与建设速度有关。如式（2）所示。

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其中T表示为项目的工期，T0表示为合理工期，C0表示为合理造价，函数关系如图2所示。

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一般情况下， 工程项目的建设有一个相对合理的经济工期。当项目的建设速度越短于经济工期，或建设速度越长于经济工期，工程造价均会呈现上涨的趋势。再次，项目的工程造价与项目部件的耐久性有关。如式（3）所示。

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其中N表示项目部件的耐久性，Q代表由于耐久性增加而增加的质量提升代价，函数关系如图3所示。

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项目的耐久性提升技术意味着项目质量等级的提升，也意味着项目在运营维护阶段可以降低维修或大修次数，从而降低全寿命周期工程造价； 但耐久性提升是以增加质量成本为代价的，因此，当大幅增加质量成本而提高有限的耐久性，对降低全寿命期造价可能不利，需要进行取舍。

一般情况下， 虽然项目工程造价的主要构成是在实施阶段形成的，但其造价规模常常是在规划设计阶段决定的，一旦项目的施工图设计完成， 构成造价内容70%以上的可变因素也基本确定，因为影响工程造价的资源消耗量、影响工程部件耐久性的材料选用均基本确定。因此， 在项目规划、设计阶段通过技术、经济等方案比较进行优化设计，是工程造价控制最有效的手段之一。项目实施阶段的施工方案的选择、合理工期控制与项目实施的组织管理等，也是工程造价控制的重要手段，但对于业主而言， 这一阶段的工程造价控制往往表现在工程项目科学招标的结果。一般情况下，通过公开招标，可以最大限度地激发承包商努力选择最经济合理的施工技术方案和合理的工期，通过有利的报价，达到在竞争中获胜的目的。 nuantongkongtiaozaixian

适用经济型住宅小区项目规划阶段主要确定项目的总平面方案、建筑户型方案、结构方案、水电暖方案等总体规划事项。这一阶段将会基本确定项目的小区微环境、建筑形态、组成建筑各功能的总体方案以及项目“四节一环保”方案的初步选择方案。为达到有效控制工程造价的目的，需要优先考虑如下几大因素。

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2.1 总平面方案规划中的小区微环境的方案设计 nuantongkongtiaozaixian

住宅小区微环境包括小区的风环境、光环境、热环境、声环境等，这些环境将会对居住区室内环境有直接的影响，因此， 需要深入研究并通过一定的技术来合理规划小区微环境。现代建筑规划设计通常要结合计算机模拟手段来研究和优化建筑的风环境、热环境、光环境等。一个优化的小区微环境，往往可以在不改变项目资源消耗的条件下，达到非常舒适的环境感受。与此相关的计算机模拟一般包括建筑能耗模拟、风环境模拟计算、光环境模拟计算、日照模拟计算等。

住宅小区室外的地形选择等也对项目的造价产生一定的影响。比如，项目室外地坪标高的确定就对项目的土方平衡、地下管线走向等产生重要影响。镇江某住宅小区项目就是通过适当提高室外地坪的海平面标高而达到减少土方开挖量的节省造价的例子之一。

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建筑物体形系数， 是指建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。建筑的体形系数，对建筑的节能方案有直接而重要的影响，体形系数越大，则体形越复杂，其围护结构散热面积就越大，建筑物围护结构传热耗热量就越大，因此，在建筑户型选择时，就需要有效控制建筑的体形系数。理论上讲，选择的建筑物体形系数越小，进行能设计时需要增加的资源消耗就越少， 就越能节约工程造价。为了降低建筑物的体形系数，可以通过如下几个方面途径达到：紧凑的平面布局、减少外墙凸凹变化、减少外墙面的长度、增加建筑物的进深、增加建筑物的层数、增加建筑物的体量等。 暖通-空调-在线

和常规绿色建筑类似， 适用经济型住宅小区绿色关键技术主要包括节能与能源合理利用技术、节地与室外环境控制技术、节水与水资源合理利用技术、节材与材料资源合理利用技术、室内环境质量控制技术等及其集成。在规划阶段需要系统地制定“四节一环保”技术方案，尽量采用各类技术的组合，以降低资源的消耗，并对技术方案的经济性进行必要的评估。

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在节能与能源合理利用技术中主要有墙体保温隔热、屋面保温隔热、楼地面保温隔热、节能门窗、建筑遮阳等围护结构保温隔热技术；高效热泵、变频空调、蓄冷蓄热、热回

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收利用、温湿调节等暖通空调节能技术；太阳能利用、地源热能利用、水源热源利用等自然能源与公共余热利用技术；节能灯具、照明智能控制等绿色照明技术等。在节地与室外环境控制技术中主要有场地风、光、声环境优化与控制技术；垂直与屋顶绿化、原生态植被等场地绿化技术；地下空间综合利用技术；透水地面技术等。节水与水资源合理利用技术主要有高效低耗的节水设备应用技术、雨水利用技术、中水利用技术、雨污分流技术、用水分项计量技术、高效灌溉技术等。节材与材料资源合理利用技术主要有高性能混凝土等高性能材料应用技术、可再利用材料应用技术、可再循环材料应用技术、废弃物综合利用技术、土建装修一体化技术、新型结构体系应用技术等。

室内环境质量控制技术主要有温湿度与风速调控技术、低耗通风技术、隔声降噪技术、自然采光与照明优化控制技术、室内空气质量监控与调节技术等。“四节一环保” 技术采用综合配套技术为优先条件，如此可尽可能发挥建筑部件的应用效率， 如综合考虑小区雨水回收、小区消防、小区地下管网等要素进行系统设计的方案， 会大大降低系统的综合造价， 达到控制工程造价的目的。又如选用嵌入式活动百叶外遮阳技术，可以有效控制室内的光环境与热环境，又不影响建筑物的立面美观效果。

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开发单位组织专家对小区规划方案进行审查， 是有效控制工程造价的重要手段。可以从社会专门邀请专家组织评审会， 也可以通过参加各类方案评审或结合绿色建筑创建活动等获得行业专家的指导与建议。总之，在方案规划阶段多投入时间与专家的数量， 是控制工程造价最有效的组织活动之一。

开发单位采用方案招标的方式择优选择规划单位虽然是有效控制工程造价的形式。但在组织管理中，开发单位往往只安排比较短的时间， 不利于建筑规划师进行成熟的思考，如此，招标的综合效果也就会大打折扣。一般情况下，一个中等规模的住宅小区项目， 需要安排6个月到1年的时间用于小区规划，有的甚至更长。

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项目的施工图设计是将规划方案和全部设计结果表达出来，并作为施工制作依据的过程。工程项目建造时的资源消耗量基本上在此阶段得到落实， 是进行限额设计的重点阶段。做为开发单位，此阶段最好的的工程造价控制措施之一就是编制并落实项目施工图设计任务书， 提出建筑、结构、水电等专业的设计要求，明确功能定位、节能标准等技术指标，推行限额设计。 暖通-空调-在线

施工图设计阶段，合理选择各类结构、围护、装饰等用材料与构配件，是施工图设计阶段造价控制的基础。在材料选用中应优先选用轻质、高强、耐久等性价比高的材料。应运用技术与经济的对比分析的方法选择工程材料构配件体系，并运用价值工程的方法进行材料与技术系统选择。选用轻质、高强材料，有利于降低结构自重，从而减少资源的消耗量。选用耐久性好的材料有利于减少住宅使用阶段的维护成本，从而降低全生命周期的工程造价。 版权为ehvacr.com

通过结构优化设计，可以有效控制结构材料资源消耗。作为开发单位， 需要在设计任务书中明确各类荷载设计标准，单位面积钢筋含量等控制参数。根据地质实际情况选择适宜的基础形式。根据节能方案合理采用保温节能措施。通常情况下，在进行节能设计时， 有效控制窗墙比是节约工程造价的有效途径之一。因为在正常情况下， 窗的导热系数要远高于墙体，所以有效降低窗墙比，可以减少建筑外保温层的厚度，从而减少保温材料的使用量。

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开发单位组织专业人员对施工图进行审查是控制设计质量与工程造价的重要措施。在施工图审查中，需要有技术部门与工程造价控制部门的人员共同参加。全面审查设计范围、标准、经济性，着重发现设计技术经济不合理处、不同专业之间设计矛盾之处，以及所选用技术的成熟程度，并为施工招标做准备。 暖通在线

项目建造阶段包括了从招标开始到工程竣工结算的全过程。这一阶段是工程项目的实体实现过程，主要从以下几个方面进行工程造价的控制。 版权为ehvacr.com

项目招标的目的是为了使项目能够在安全、保证质量和约定工期的前提下选择到工程施工造价合理的合格承包商。

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（1）需要确定合理的工期，如前所述，只有在合理工期下，施工造价最低。在当前经济高速发展的形势下，开发单位为早日形成商品销售条件， 往往设定非常短的不合理工期，殊不知，这不知不觉中提高了单位建筑面积的工程建造成本。

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（2）需要设置合理、安全的工程付款条件，因为资金的占用是有成本的， 而这个成本是承包商确定承包价格的重要考虑因素。

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（3）需要确定清晰、明确的分部分项工程质量标准，包括但不限于工程所用材料设备等的型号和规格、材料设备的性能要求、施工作业过程质量标准、验收方法等。这些技术要求与质量标准是承包商进行报价的重要依据。

（4） 在评标过程中， 需要甄别开发单位所需要的最低价。一个合理的承包商的报价，应当是全面响应了招标文件的报价，并且不存在不平衡报价的现象。对投标人标书的核查的重点一般是有无漏项缺项、有无偏离常规的不平衡报价、有无全面响应招标文件中的全部技术质量标准、有无全面响应工期的约定、采取的施工技术组织措施是否合理可行等。开发单位选择的中标单位应当是经过评审并调整后的最低报价单位。 版权为ehvacr.com

（5）需要公平地与承包商签订责任明晰的发包合同。约定双方的权力和义务。

在施工过程中控制工程造价的重点一是控制分部分项工程质量。分部分项工程质量是保证住宅项目使用阶段耐久性能是否达到设计要求的重要保证， 一个质量不合格住宅项目，必然会在使用阶段增加维修成本，从而提高全寿命期项目的造价。二是严格按合同约定承担合同责任，行使约定权力。三是控制工程变更与工程签证。为了达成施工过程中的有效控制，聘请合格的工程监理、全过程造价管理等专业机构成为了不二的选择。

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有人认为， 竣工结算阶段加强造价审核是控制工程造价最重要的任务。其实，从全寿命周期看工程造价控制，因为竣工结算阶段影响工程造价的因素均已基本确定， 此时的工作只是按合同精神进行结算而已， 结算价格的高低影响的只是开发单位与承包商利润分配， 并不影响已经形成的住宅项目所消耗的各类资源，因此，工程造价控制的重点不在竣工结算阶段。 暖通空调在线

住宅小区项目要保持和延长建筑的使用寿命， 及时的护与保养起着很大的作用。因此，在使用阶段，全体业主对小区设施的保护及物业管理是必不可少的。需要聘请专业、负责任的物业管理单位悉心照料， 提升物业的使用价值，更多发挥物业效用。同时，通过平时经常性的保养，可以减少大修次数，从而降低使用期间的总维护成本。

适用经济型住宅小区工程造价控制包括了从项目规划开始到使用维护阶段的全过程。在镇江某住宅小区的实践中，综合运用了“四节一环保”的如外墙外保温、百叶外遮阳、建筑一体化太阳能热水系统、小区雨水回收系统等各类实用技术，综合节能率达65%，成为江苏省综合低能耗示范项目， 并以普通楼盘相似的销售价格得到了大众的广泛认可。项目在创造社会效益的同时，也创造了可以接受的经济效益，这些都是有效控制工程造价的结果。

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